Facundo Moyano presentó tres proyectos de ley para regular el mercado inmobiliario

9 agosto, 2013 at 18:52

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El diputado Facundo Moyano presentó hoy tres proyectos de ley que buscan introducir algunos cambios en el mercado inmobiliario en beneficio de los sectores que carecen de vivienda propia.

El primero, que figura con el número de expediente 5683-D-2013, propone modificar entre otras cosas el artículo 2° de la Ley de Alquileres (Ley N° 23.091) para extender a tres años el período del contrato de alquiler. Asimismo establece nuevas formas de pago para lograr mayor transparencia y opciones para quienes deben arrendar un inmueble; como para que el Estado disponga de mejor información respecto del mercado.

El segundo proyecto presentado (expediente 5685-D-2013) propone aumentar la carga tributaria a las propiedades deshabitadas, cuyo número creciente tiende a empujar hacia arriba los precios de los alquileres. Resulta paradójico que mientras la cantidad de inquilinos aumenta, también lo haga el número de viviendas ociosas.

El tercer proyecto (5682-D-2013) es para mejorar la Ley de Derecho a la Construcción con la intención de fomentar la construcción de viviendas sencillas, accesibles a los sectores de menores recursos. Esto se lograría a través del establecimiento de condiciones para el otorgamiento oneroso del derecho de construcción que graven la edificación de vivienda de alta categoría. Durante los años 90 el 20% de la vivienda que se construía era suntuosa, mientras que en los últimos diez años ese porcentaje se ha duplicado, lo que limita e impide la oferta de vivienda sencilla para sectores que, aún con capacidad de ahorro, no pueden acceder al techo propio. Los fondos recaudados a partir de estos gravámenes serán destinados al desarrollo de programas de vivienda dirigidos a sectores de bajos recursos.

Estas propuestas se suman al proyecto de ley presentado el año pasado para modificar el artículo 81 de la Ley 20.628 de deducciones del Impuesto a las Ganancias para que se pueda descontar el alquiler, ya que en la actualidad pueden deducirse el servicio doméstico o los intereses de un crédito hipotecario, pero no lo que un grupo familiar gasta en alquilar, siendo que el peso de esto puede incluso superar el 30% del salario (8339-D-2012).

El diputado nacional en los fundamentos de los proyectos resalta que “la vivienda es una necesidad humana universalmente reconocida” que “constituye asimismo un derecho humano fundamental, en tanto posibilita el disfrute de todos los derechos económicos, sociales y culturales”. El derecho a una vivienda digna se encuentra reconocido en el artículo 14 bis de nuestra Constitución Nacional y en la Declaración Universal de los Derechos Humanos, en la Convención sobre los Derechos del Niño, y en el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, incorporados con jerarquía constitucional a partir de la reforma de 1994.

El objetivo de estas iniciativas parlamentarias es “proteger a los inquilinos de la dinámica excluyente del mercado de vivienda” en un contexto en el que “el acceso a la propiedad escapa a sectores cada vez más amplios de la población”.

Y como dato excluyente aporta: “Luego de la devaluación, la brecha resultante del incremento de los precios de los inmuebles en dólares y la evolución de los salarios en pesos, y la ausencia de mecanismos accesibles de financiación, transformaron a la vivienda en un bien cada vez más inaccesible para los sectores trabajadores. Entre 2001 y 2010, a nivel nacional, la población inquilina se incrementó del 11% al 16%. Sin embargo, en las principales ciudades esta tendencia registra niveles más acentuados. En el mismo período el porcentaje la población inquilina en la Capital Federal pasó del 22,2% al 29,9%, al tiempo que los propietarios de vivienda y terreno se redujeron del 67,6% al 56,4%. La imposibilidad de acceder a la propiedad incrementó la demanda de viviendas en el mercado de alquileres, que junto a la escasa producción de espacio residencial para sectores medios, generaron una situación de escasez relativa de inmuebles en alquiler. Este desfasaje entre oferta y demanda en el mercado de alquileres produjo un aumento en el valor de las locaciones urbanas y de los requisitos exigidos por los propietarios al momento de alquiler. El valor de los alquileres en la ciudad de Buenos Aires se incrementó en más de un 450% entre 2003 y 2012”.

“Las familias que cohabitan o viven en viviendas irrecuperables suman 1.850.000 hogares, mientras que según el censo realizado en el 2001 esta suma daba un total 900.000 hogares en condiciones de precariedad habitacional”, se advierte en los fundamentos.

A continuación los tres proyecto presentados:

Proyecto para modificar la Ley de Alquileres

ARTÍCULO 1º.- Sustitúyanse los párrafos primero y segundo del artículo 2° de la Ley N° 23.091 por los siguientes:

“El plazo mínimo para los contratos de locación de inmuebles urbanos es de tres años.

Los contratos que fijen plazos menores se consideran celebrados por el plazo mínimo precedentemente fijado”

ARTÍCULO 2º.- Modifícase el artículo 6° de la Ley N° 23.091 -Ley de Locaciones Urbanas- el que queda así redactado:

“Artículo 6º – Períodos de pago. El precio de arrendamiento deberá ser fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales. El período de pago corresponde al mes en que transcurre la ocupación del inmueble alquilado. La fecha de vencimiento para el pago del período correspondiente no podrá ser anterior al día diez (10) de cada mes.

ARTÍCULO 3º.- Incorpórese a continuación del Artículo 6º los siguientes:

“Artículo 6 º Bis.- Formas de pago. Los alquileres deben pagarse mediante depósito en la cuenta bancaria que la parte locadora indique al locatario mediante su individualización en el contrato. En el comprobante del depósito deberá hacerse consignar la causa del pago de manera tal que las entidades bancarias puedan informar, a pedido del Poder Ejecutivo, el listado de locaciones urbanas destinadas a vivienda, con detalle de locadores.

“Artículo 6 º Ter.- Gastos. Los locatarios deben pagar las facturas correspondientes a los servicios de que está provista la vivienda y las expensas ordinarias; en tanto que los propietarios o arrendadores deben pagar las tasas, contribuciones e impuestos que recaen sobre el inmueble y las expensas extraordinarias.”

ARTÍCULO 4º.- Modifícase el artículo 7° de la Ley N° 23.091 -Ley de Locaciones Urbanas- el que queda así redactado:

“Artículo 7º – Pagos anticipados. Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podrá requerirse del locatario:

a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes.

b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler.

c) El pago del valor llave o equivalente.

d) En caso de que el contrato se celebre con la intermediación comercial de una tercera persona, las sumas que correspondan a comisiones u honorarios por sus servicios no podrán superar el monto equivalente a un (1) mes de alquiler, debiendo ser pagadas por mitades por ambas partes.

e) Más de un bien inmueble en garantía por contrato de locación, en los casos en que éstos establezcan como exigencia la constitución de una garantía inmobiliaria.

El pago anticipado del contrato, incluyendo los pagos de los incisos a), b), c) y d) del presente artículo, no debe superar el importe equivalente a dos meses y medio de alquiler por parte del locatario.

La violación de estas disposiciones facultará al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas por el locador.”

Artículo 8º Comuníquese al Poder Ejecutivo.

Fundamentos

La vivienda es una necesidad humana universalmente reconocida, que permite a hombres y mujeres acceder a la ciudad y a todos los bienes y servicios que ésta provee. Constituye asimismo un derecho humano fundamental, en tanto posibilita el disfrute de todos los derechos económicos, sociales y culturales.

En Argentina el derecho a la vivienda adecuada se encuentra reconocido por la Constitución Nacional en el Artículo 14 bis, y en la Declaración Universal de los Derechos Humanos, en la Convención sobre los Derechos del Niño, y en el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, incorporados con jerarquía constitucional a partir de la reforma de 1994.

Según la Observación General N° 4, aprobada por el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la ONU en la 6° Sesión del 12 de diciembre de 1991, la seguridad en la tenencia constituye una de las dimensiones que hacen a una “vivienda adecuada”. En la misma se sostiene que “los Estados partes deben adoptar inmediatamente medidas destinadas a conferir seguridad legal de tenencia a las personas y los hogares que en la actualidad carezcan de esa protección consultando verdaderamente a las personas y grupos afectados”.

Como parte del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, el Estado argentino tiene la obligación de reconocer la vivienda adecuada como un derecho humano, y de asegurar que no se adopten medidas de ninguna clase que puedan menoscabar su condición jurídica. Los poderes del Estado deben adecuar sus normas inferiores – leyes, decretos, resoluciones administrativas – de forma que garanticen el derecho a una vivienda adecuada, so pena de ser consideradas inconstitucionales. Del mismo modo, los gobiernos deben adoptar medidas concretas y efectivas, dirigidas a cumplir con las obligaciones incorporadas en el texto constitucional. Tales políticas no deben tener por objeto beneficiar a los grupos sociales que ya se hallen en una situación más favorecida en desmedro de quienes viven en condiciones menos favorables.

La necesidad de proteger a los inquilinos de la dinámica excluyente del mercado de vivienda se hace más evidente en un contexto en el que el acceso a la propiedad escapa a sectores cada vez más amplios de la población. Luego de la devaluación, la brecha resultante del incremento de los precios de los inmuebles en dólares y la evolución de los salarios en pesos, y la ausencia de mecanismos accesibles de financiación, transformaron a la vivienda en un bien cada vez más inaccesible para los sectores trabajadores.

Entre 2001 y 2010, a nivel nacional, la población inquilina se incrementó del 11% al 16%. Sin embargo, en las principales ciudades esta tendencia registra niveles más acentuados. En el mismo período el porcentaje la población inquilina en la Capital Federal pasó del 22,2% al 29,9%, al tiempo que los propietarios de vivienda y terreno se redujeron del 67,6% al 56,4%.

La imposibilidad de acceder a la propiedad incrementó la demanda de viviendas en el mercado de alquileres, que junto a la escasa producción de espacio residencial para sectores medios, generaron una situación de escasez relativa de inmuebles en alquiler. Este desfasaje entre oferta y demanda en el mercado de alquileres produjo un aumento en el valor de las locaciones urbanas y de los requisitos exigidos por los propietarios al momento de alquiler. El valor de los alquileres en la ciudad de Buenos Aires se incrementó en más de un 450% entre 2003 y 2012 .

El importante crecimiento de las formas deficitarias de hábitat en las grandes ciudades del país no es ajeno a la dinámica excluyente del mercado de alquileres. Los requisitos exigidos para acceder al alquiler y al crédito hipotecario empujan a sectores sin garantía hipotecaria y sin recibo de sueldo al mercado informal de tierra y vivienda. A pesar del mejoramiento de las condiciones sociales y económicas en la última década, la población de villas de la ciudad de Buenos Aires se incrementó en al menos un 50%, pasando entre 2001 y 2010 de 107.805 a 163.587 habitantes. Según datos del censo de 2010, a nivel nacional son más de 500.000 los hogares que viven en condiciones de informalidad en relación a la tenencia de la tierra. Las familias que cohabitan o viven en viviendas irrecuperables suman 1.850.000 hogares, mientras que según el censo realizado en el 2001 esta suma daba un total 900.000 hogares en condiciones de precariedad habitacional.

Facilitar el acceso al alquiler, e incrementar la seguridad jurídica de los inquilinos, constituye en el contexto actual una necesidad impostergable para el mejoramiento de las condiciones habitacionales y el efectivo cumplimiento del derecho a la vivienda, por lo que solicitamos el acompañamiento de este proyecto de ley.

Proyecto para modificar la Ley de Bienes Personales

Artículo 1º.- Sustitúyase el inciso a) del artículo 22 de la Ley 23.966 (T.O. decreto 281/97) y sus modificaciones, por el siguiente:
“a) Inmuebles:

1. Inmuebles adquiridos: al costo de adquisición o valor a la fecha de ingreso al patrimonio, se le aplicará el índice de actualización mencionado en el artículo 27 referido a la fecha de adquisición o de ingreso al patrimonio, que indique la tabla elaborada por la DIRECCION GENERAL IMPOSITIVA para el mes de diciembre de cada año.
2. Inmuebles construidos: al valor del terreno, determinado de acuerdo con lo dispuesto en el apartado anterior, se le adicionará el costo de construcción, al que se le aplicará el índice de actualización mencionado en el artículo 27 referido a la fecha de finalización de la construcción, que indique la tabla elaborada por la DIRECCION GENERAL IMPOSITIVA para el mes de diciembre de cada año.
El costo de construcción se determinará actualizando mediante el citado índice, cada una de las sumas invertidas desde la fecha de cada inversión hasta la fecha de finalización de la construcción.
3. Obras en construcción: al valor del terreno determinado de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 1. se le adicionará el importe que resulte de actualizar cada una de las sumas invertidas, mediante el índice citado en los puntos anteriores, desde la fecha de cada inversión hasta el 31 de diciembre de cada año.

4. Mejoras: su valor se determinará de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 2. y 3. para las obras construidas o en construcción, según corresponda.

Cuando se trate de inmuebles con edificios, construcciones o mejoras, al valor atribuible a los mismos, determinado de acuerdo con los apartados 1., 2. y 4, se le detraerá el importe que resulte de aplicar a dicho valor el DOS POR CIENTO (2%) anual en concepto de amortización. A los efectos de la aplicación de lo dispuesto precedentemente, en el caso de inmuebles adquiridos, la proporción del valor actualizado atribuible al edificio, construcciones o mejoras, se establecerá teniendo en cuenta la relación existente entre el valor de dichos conceptos y el de la tierra según el avalúo fiscal vigente a la fecha de adquisición. En su defecto, el contribuyente deberá justipreciar la parte del valor de costo atribuible a cada uno de los conceptos mencionados.

El valor a computar para cada uno de los inmuebles, determinado de acuerdo con las disposiciones de este inciso, no podrá ser inferior al de la base imponible —vigente al 31 de diciembre del año por el que se liquida el presente gravamen— fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares o al valor fiscal determinado a la fecha citada. Este valor se tomará asimismo en los casos en que no resulte posible determinar el costo de adquisición o el valor a la fecha de ingreso al patrimonio. El valor establecido para los inmuebles según las normas contenidas en los apartados 1. a 4. del primer párrafo de este inciso, deberá únicamente incluir el atribuible a aquellos edificios, construcciones o mejoras que hayan sido tomados en consideración para determinar la aludida base imponible. Aquellos no tomados en cuenta para dicha determinación, deberán computarse al valor establecido según los mencionados apartados. (Párrafo sustituido por art. 2° de la Ley N° 26.317 B.O. 10/12/2007. De aplicación para el período fiscal 2007 y siguientes.)
De tratarse de inmuebles destinados a casa-habitación del contribuyente, o del causante en el caso de sucesiones indivisas, del valor determinado de conformidad a las disposiciones de este inciso podrá deducirse el importe adeudado al 31 de diciembre de cada año en concepto de créditos que hubieren sido otorgados para la compra o construcción de dichos inmuebles o para la realización de mejoras en los mismos.

En los supuestos de cesión gratuita de la nuda propiedad con reserva del usufructo, el cedente deberá computar, cuando corresponda a los fines de este impuesto, el valor total del inmueble, determinado de acuerdo con las normas de este inciso. En los casos de cesión de la nuda propiedad de un inmueble por contrato oneroso con reserva de usufructo se consideraran titulares por mitades a los nudos propietarios y a los usufructuarios.”

Cuando se trate de inmuebles inexplotados u ociosos, al valor atribuible a los mismos, determinado de acuerdo con los apartados 1., 2. y 4, se le adicionará el importe que resulte de aplicar a dicho valor el VEINTE POR CIENTO (20%) en concepto de gravamen por retención del stock de tierra y vivienda. Por cada año que la vivienda permanezca en desuso dicho gravamen se incrementará en un CIEN POR CIENTO (100%). Quedan exceptuadas de este gravamen adicional las residencias de recreo o veraneo.

Quedará por cuenta de los propietarios de los inmuebles demostrar que los mismos no se encuentran deshabitados, mediante la presentación de contratos de locación o de contratos de comodato de uso gratuito.”
Artículo 2º.- Sustitúyase el artículo 30 de la Ley 23.966 (T.O. decreto 281/97) y sus modificaciones, por el siguiente:

“ARTICULO 30 — El producido del impuesto establecido en la presente ley se distribuirá, conforme al siguiente régimen especial:

a) El NOVENTA POR CIENTO (90%) para el financiamiento del régimen nacional de previsión social que se depositará en la cuenta del INSTITUTO NACIONAL DE PREVISION SOCIAL.

b) El DIEZ POR CIENTO (10%) para ser distribuido entre las jurisdicciones provinciales y la CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES, de acuerdo a un prorrateador formado en función de la cantidad de beneficiarios de las cajas de previsión o de seguridad social de cada una de esas jurisdicciones al 31 de mayo de 1991.

Los importes que surjan de dicho prorrateo serán girados directamente y en forma diaria a las respectivas cajas con afectación específica a los regímenes previsionales existentes.

El prorrateo será efectuado por la SECRETARIA DE SEGURIDAD SOCIAL sobre la base de la información que le suministre la COMISION FEDERAL DE IMPUESTOS.

Cuando existan cajas de previsión o de seguridad social en jurisdicciones municipales de las provincias, el importe a distribuir a las mismas se determinará en función a su número total de beneficiarios existentes al 31 de mayo de 1991, en relación con el total de beneficiarios de los regímenes previsionales nacionales, provinciales y de la CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES.

El NOVENTA POR CIENTO (90%) del importe mencionado en el párrafo anterior se deducirá del monto a distribuir de conformidad al punto a. y el DIEZ POR CIENTO (10%) del determinado de acuerdo con el punto b. Los importes que surjan de esta distribución serán girados a las jurisdicciones provinciales, las que deberán distribuirlos en forma automática y quincenal a las respectivas cajas municipales.

De acuerdo a lo previsto en el artículo 4 de la Ley 24.699, queda suspendida desde el 1 de octubre de 1996 hasta el 31 de diciembre de 1998, ambas fechas inclusive, la aplicación de la distribución del tributo establecida en el inciso a) del presente artículo, el que se distribuirá según las proporciones establecidas en los artículos 3 y 4 de la Ley 23.548, incluyéndose a la Provincia de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur, conforme a las disposiciones vigentes.

c) El CIEN POR CIENTO (100%) del producido por el gravamen adicional por retención de stock de tierra y vivienda establecido por el inciso a) del artículo 22 de la presente ley, no se distribuirá según lo dispuesto en los incisos a) y b) del presente artículo, sino que se destinará al financiamiento de créditos hipotecarios para familias de bajos ingresos a través del Banco Nación

Artículo 3º.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.

FUNDAMENTOS

El proceso de recuperación económica que atravesó el país a partir del año 2003 fue acompañado por un importante crecimiento de la industria de la construcción, lo cual no se tradujo en un mejoramiento de la situación habitacional de los sectores medios y bajos.

En la ciudad de Buenos Aires, entre 2002 y 2011 se otorgaron permisos para la construcción de más de 150.000 viviendas nuevas. Sin embargo, las condiciones de vivienda de la población de la ciudad no sólo no mejoraron, sino que las formas deficitarias de hábitat se expandieron de forma notable. Con una población estable de 3.000.000 de habitantes desde mediados de la década de 1940, la cantidad de residentes en villas de la ciudad se incrementó en más de un 50%, pasando de 107.805 a 163.587 habitantes entre el 2001 y el 2010.

Luego de la devaluación del peso, los valores de la vivienda se incrementaron en dólares alejándose del poder adquisitivo de los trabajadores y esto se ha visto agravado a partir de las restricciones a la compra y venta de divisas. Ante la ausencia de mecanismos de financiamiento accesibles a la clase media y media baja, los promotores inmobiliarios concentraron sus inversiones en el sector de mayor poder adquisitivo, capaz comprar la vivienda sin necesidad de crédito.

En un contexto inflacionario, y frente a la falta de alternativas seguras de inversión, sectores de la economía colocaron sus excedentes en el mercado inmobiliario como forma de conservar el valor de sus activos.

Este uso de la tierra y la vivienda como reserva de valor contribuyó a la multiplicación del parque habitacional desocupado, y solamente en la ciudad de Buenos Aires se estima que existen más de 120.000 viviendas ociosas.

La vivienda es una necesidad humana universalmente reconocida, que permite a hombres y mujeres acceder a todos los bienes y servicios que ésta provee. Constituye asimismo un derecho humano fundamental, en tanto posibilita el disfrute de todos los derechos económicos, sociales y culturales.

En Argentina el derecho a la vivienda adecuada se encuentra reconocido por la Constitución Nacional en el Artículo 14 bis, y en la Declaración Universal de los Derechos Humanos, en la Convención sobre los Derechos del Niño, y en el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, incorporados con jerarquía constitucional a partir de la reforma de 1994.

Como parte del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, el Estado argentino tiene la obligación de reconocer la vivienda adecuada como un derecho humano, y de asegurar que no se adopten medidas de ninguna clase que puedan menoscabar su condición jurídica. Los poderes del Estado deben adecuar sus normas inferiores – leyes, decretos, resoluciones administrativas – de forma que garanticen el derecho a una vivienda adecuada, so pena de ser consideradas inconstitucionales. Del mismo modo, los gobiernos deben adoptar medidas concretas y efectivas, dirigidas a cumplir con las obligaciones incorporadas en el texto constitucional. Tales políticas no deben tener por objeto beneficiar a los grupos sociales que ya se hallen en una situación más favorecida en desmedro de quienes viven en condiciones menos favorables, fenómeno que se viene acrecentando en los últimos años.

A partir de desincentivar el uso especulativo de la tierra, esta ley busca favorecer la colocación de las viviendas ociosas en el mercado, ampliando la oferta y reduciendo los valores y las locaciones de los inmuebles. Al mismo tiempo, con los recursos recaudados a través de este tributo se buscará ampliar el crédito hipotecario, de modo de hacer de la vivienda un bien accesible a una porción mayor de la población.

La parálisis en la que se encuentra el sector a partir de las medidas que tienden a aumentar el control en el mercado de divisas, generan una oportunidad para intentar producir reglas más equitativas, que tiendan a beneficiar de forma progresiva a los sectores que se encuentra sin techo propio en desmedro de aquellos que han logrado aumentar su capital de rentas.

Por último, al incrementar la carga tributaria sobre los sectores de mayores recursos, capaces de retener propiedades fuera del mercado a la espera de su valorización, se contribuye a recuperar la progresividad que el sistema impositivo fue perdiendo desde mediados de la década de 1970.

Por todas las razones expuestas, que hacen al cumplimiento del derecho a la vivienda, es que solicitamos el acompañamiento de este proyecto de ley.

Proyecto para modificar la Ley de Derecho a la Construcción

ARTÍCULO 1°. Otorgamiento oneroso del derecho de construir.
Las jurisdicciones deberán fomentar la construcción de vivienda sencilla, accesible a los sectores de menores recursos, a partir del establecimiento de condiciones para el otorgamiento oneroso del derecho de construcción que graven la edificación de vivienda de alta categoría.

ARTÍCULO 2°. De las categorías de vivienda.

Las jurisdicciones deberán adaptar la categorización de los permisos de modo que se adecuen a la siguiente:

CUARTA CATEGORIA: Construcciones económicas. No podrán figurar más ambientes que: porche o vestíbulo; sala de estar o comedor; dormitorios; baño y toilette por cada cuatro locales de primera; cocina, lavadero, garaje, depósito; servicios centrales de calefacción, agua caliente y/o aire acondicionado.

TERCERA CATEGORIA: Construcciones confortables. No podrán figurar más ambientes que: escritorio, antecocina o antecomedor o comedor diario (siempre que su separación con el ambiente principal esté perfectamente definida); una habitación de servicio y un baño de servicio; un cuarto de planchar. El living y el comedor o el living-comedor no deben exceder en conjunto de 42 m² de superficie.

SEGUNDA CATEGORIA: Construcciones de lujo. No podrán figurar más que: ascensor en las unifamiliares; ascensor con acceso privado o un solo departamento por piso; ascensor de servicio, siempre que el mismo esté perfectamente caracterizado como tal; hasta tres habitaciones y tres baños de servicio; living o living-comedor que excedan de 42 m² de superficie.

PRIMERA CATEGORIA: Construcciones suntuosas. No podrán figurar más que: aquellas que reuniendo las características indicadas para vivienda lujosa, tengan su construcción complementada con detalles suntuosos e importantes ambientes de recepción, más de tres habitaciones y tres baños de servicio; pileta de natación, cuerpo independiente para vivienda de servicio, etc.

ARTÍCULO 3°. De los gravámenes.

Cada jurisdicción establecerá el valor de los gravámenes. En ningún caso, el gravamen dispuesto para la primera categoría podrá ser menor al 300% del valor dispuesto para la cuarta categoría.

Cada jurisdicción establecerá los mecanismos para la implementación de la presente Ley.

ARTÍCULO 4°. Los fondos recaudados mediante este instrumento se destinarán al desarrollo de programas de vivienda destinados a sectores de bajos recursos.

ARTÍCULO 5°. Se invita a las provincias y a la ciudad Autónoma de Buenos Aires a adherir a la presente ley.

Fundamentos

La vivienda es una necesidad humana universalmente reconocida, que permite a hombres y mujeres acceder a la ciudad y a todos los bienes y servicios que ésta provee. Constituye asimismo un derecho humano fundamental, en tanto posibilita el disfrute de todos los derechos económicos, sociales y culturales.

En Argentina el derecho a la vivienda adecuada se encuentra reconocido por la Constitución Nacional en el Artículo 14 bis, y en la Declaración Universal de los Derechos Humanos, en la Convención sobre los Derechos del Niño, y en el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, incorporados con jerarquía constitucional a partir de la reforma de 1994.

Como parte del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, el Estado argentino tiene la obligación de reconocer la vivienda adecuada como un derecho humano, y de asegurar que no se adopten medidas de ninguna clase que puedan menoscabar su condición jurídica. Los poderes del Estado deben adecuar sus normas inferiores – leyes, decretos, resoluciones administrativas – de forma que garanticen el derecho a una vivienda adecuada, so pena de ser consideradas inconstitucionales. Del mismo modo, los gobiernos deben adoptar medidas concretas y efectivas, dirigidas a cumplir con las obligaciones incorporadas en el texto constitucional. Tales políticas no deben tener por objeto beneficiar a los grupos sociales que ya se hallen en una situación más favorecida en desmedro de quienes viven en condiciones menos favorables.

En Argentina, luego de la devaluación, las características de la evolución económica dieron forma a un mercado de vivienda de rasgos fuertemente excluyentes. Por un lado, la reducción relativa de los costos de construcción y la disminución de los valores de la tierra favorecieron la inversión en la construcción como mecanismo de acumulación. Por otra parte, la devaluación de la moneda implicó la pérdida del poder adquisitivo del salario de los trabajadores en relación al precio de las viviendas, que incrementaron su valor en dólares.

Estos factores se articulan con la ausencia de mecanismos de financiación a largo plazo, imposibilitando el acceso a la propiedad a gran parte de la población. Según un estudio del Centro de Economía y Finanzas para el Desarrollo de la Argentina (CEFIDAR) del año 2007 , más del 65% de la población está imposibilitada de acceder a un crédito hipotecario para la compra de una vivienda.

La ausencia de una demanda solvente de clase media y media baja, condujo a los promotores a concentrar las inversiones en el sector de mayor poder adquisitivo, capaz de adquirir una vivienda sin necesidad de crédito, generando así un déficit de viviendas económicas accesibles a los sectores de menores recursos.

Este proceso favoreció la concentración del mercado inmobiliario en un doble sentido, el territorial y el asociado a la categoría de vivienda: la oferta de viviendas se concentró en viviendas de alta gama en localizaciones valorizadas.

En la ciudad de Buenos Aires, sólo 5 barrios explican el 52% de los permisos de construcción solicitados entre 2003 y 2008. A su vez, el 42% de la superficie autorizada en ese período correspondió a vivienda suntuosa, mientras que sólo un 20% a vivienda sencilla. Esta tendencia contrasta con la distribución de los permisos de construcción otorgados en décadas anteriores. Entre 1991 y 2001 la categoría de vivienda suntuosa explicó sólo el 20% de los permisos autorizados.

Al mismo tiempo, la falta de una oferta de vivienda sencilla obligó a los sectores medios y medios bajos a volcarse al mercado de alquileres. Entre 2001 y 2010, a nivel nacional, la población inquilina se incrementó del 11% al 16%. Sin embargo, en las principales ciudades esta tendencia registra niveles más acentuados.

En el mismo período el porcentaje la población inquilina en la Capital Federal pasó del 22,2% al 29,9%, al tiempo que los propietarios de vivienda y terreno se redujeron del 67,6% al 56,4%.

El aumento de la demanda de vivienda para alquilar, sumado a la escasa producción de espacio residencial para estos sectores poblacionales, generó una situación de escasez relativa de inmuebles en alquiler y, en consecuencia, un aumento en el valor de las locaciones urbanas. En la ciudad de Buenos Aires, entre 2003 y 2012 el valor de los alquileres se incrementó en más de un 450%.

El importante crecimiento de las formas deficitarias de hábitat en las grandes ciudades del país no es ajeno a la dinámica excluyente del mercado de vivienda. La imposibilidad de acceder a la propiedad y los requisitos exigidos para acceder al alquiler y al crédito hipotecario empujan a sectores sin garantía hipotecaria y sin recibo de sueldo al mercado informal de tierra y vivienda. A pesar del mejoramiento de las condiciones sociales y económicas en la última década, la población de villas de la ciudad de Buenos Aires se incrementó en al menos un 50%, pasando entre 2001 y 2010 de 107.805 a 163.587 habitantes. Según datos del censo de 2010, a nivel nacional son más de 500.000 los hogares que viven en condiciones de informalidad en relación a la tenencia de la tierra, y las familias que cohabitan o viven en viviendas irrecuperables suman 1.850.000 hogares.

Esto se ha visto agravado con las últimas restricciones al mercado de moneda extranjera que, más allá de las intenciones, han aumentado los precios de los inmuebles, perjudicando a los sectores que no poseen vivienda y beneficiando a quienes más la concentran.

Esta normativa busca gravar las inversiones que no apuntan a ampliar las posibilidades de acceder a una vivienda para los sectores que lo necesitan, generando recursos para ampliar el acceso de los sectores de medios y bajos recursos, que no califican para el crédito hipotecario, a una vivienda digna.

Por todas las razones expuestas, que hacen al cumplimiento del derecho a la vivienda, es que solicitamos el acompañamiento de este proyecto de ley.